Красная строка № 18 (454) от 6 июля 2018 года

«Десятиной» по баракам

В Орле стартовал принципиально новый проект освобождения от ветхого и аварийного жилья

7 июня 2018 года Орловский облсовет принял закон, позволяющий застройщикам получить землю под возведение многоквартирных домов без торгов в обмен на передачу муниципалитету 10% от возводимых квадратных метров. Закон ориентирован на решение проблемы ветхого и аварийного жилья, коего только в областном центре более 70 тыс. кв. м, и для расселения людей в приличное жилье требуется более 2,5 млрд. рублей, которых нет ни в областном, ни, тем более, в муниципальном бюджете.

Есть уже и первый застройщик, рискнувший поработать в рамках новых условий. Это Владимир Матвеев, гендиректор компании «Холикон-Развитие», известный на местном строительном рынке уже более 20 лет. В его активе — не только много­квартирные жилые дома, отличающиеся повышенной комфортностью, но и здания отделения ПФР по Орловской области, Арбитражного суда Орловской области, первый и пока единственный многоярусный подземный гараж на ул. М. Горького. Месяц назад «Холикон-Развитие» выиграл первый конкурс по новым условиям на застройку почти трёх гектаров земли в районе Наугорского шоссе, где должно быть снесено десять старых двухэтажек.
С гендиректором компании Владимиром Матвеевым — наше интервью.

Кто стоит за идеей?

— Владимир Павлович, как только закон был окончательно принят, в сети интернет началось его активное обсуждение. В частности, люди постарше пишут, что ничего нового в законодательной новации нет, — застройщики и раньше отдавали процент от возводимого жилья, да толку от этого не было. Перефразируя Ленина, это что: два шага назад — шаг вперёд?

— Нет. Всё не так понято. Действительно, когда я начинал заниматься строительством, а это было в переходный период между социализмом и капитализмом, когда одни законы ещё не были приняты, а другие уже не работали, застройщики отдавали процент. Он варьировался в пределах 6-8 процентов и абсолютно зависел от личного решения главы города или главы области. То есть процент этот «назначался» субъективно, никто не мог понять, почему он в конкретном случае такой или другой. Тем не менее, квартиры отдавались. Но шли они тоже неизвестно куда.

В новом законе всё чётко оговорено: и процент, и получатель — застройщик должен отдать муниципалитету 10 процентов от построенного, а тот — отдать квартиры переселенцам из ветхого и аварийного жилья, и никому больше. То есть закон принят для решения проблемы ветхого и аварийного жилья, которая уже сегодня носит чудовищный характер: из 1900 орловских многоэтажек 140 официально признаны ветхими и аварийными. Промолчу о том, сколько ещё не признаны, но объективно таковыми являются или станут в ближайшей перспективе.

Более того, могу сказать, что после принятия облсоветом закона глава региона подписал распоряжение, в котором строго оговорена вся процедура этой работы: принципы и требования к организации конкурсов, конкурсантам, алгоритм выделения земли, её передачи застройщику, процедура подписания документов на передачу квартир и так далее. Именно в соответствии с этим распоряжением я готовил бизнес-план на застройку первой площадки в Орле в рамках нового законодательства, защищал его и регистрировал данный проект в орловской инвестпрограмме.

Кстати, это тоже новое для Орла. На самом деле сложилась парадоксальная ситуация: если приходил человек со стороны и предлагал реализовать какой-либо проект, то он сразу причислялся к инвесторам и получал льготы. А если местный предприниматель, то его инвестором не считали. А почему? Вот я, к примеру, уже много лет вкладываю в орловскую экономику немалые деньги, сотни миллионов рублей.

Возьмём обыкновенную кирпичную двухподъездную девятиэтажку. В ней порядка 2 млн. штук кирпича, стоимостью 8 рублей каждый, в котором 42% налога. То же самое — с плит перекрытия, оборудования и т. п. Плюс у меня 140 работников, которые получают «белую» зарплату, и не маленькую. То есть я плачу в полной мере и налог на зарплату, который полностью идёт в местный бюджет.

Проект, который я хочу реализовать, оценивается в 2,5 млрд. рублей, новое жильё получит несколько сотен человек — то есть решается крупная социальная проблема. Разве это не инвест­проект? Так что — да, я приобрёл статус инвестора и впервые должен получить все льготы, которые положены инвестору. Их немного, но есть. В частности, освобождение от платы за подключение к различным сетям.

— У любого начинания есть истоки. У кого родилась идея такой программы?

— Дело было так. В конце ноября прошлого года врио губернатора Андрей Клычков проводил два важных для строительной отрасли совещания: по проблеме обманутых дольщиков и по жилищным проблемам орловцев. В числе приглашенных был и я. И я не согласился со многим, о чём говорили выступавшие.

После этого состоялся разговор в кабинете главы региона с Андреем Клычковым. Я рассказал ему об опыте двадцатилетней давности и предложил вернуться к оплате за землю процентами от застройки. Он выслушал и предложил принципиально иной подход, на мой взгляд, абсолютно правильный. Он сказал примерно следующее: принимать новый закон для того, чтобы получить 10% от очередного нового дома, который строится в среднем два года, особого смысла нет, это капля в море. А вот если строить кварталами и сносить кварталами участки со старыми домами, где нет памятников истории и культуры, тогда можно рассчитывать на прорыв в решении проблемы с ветхим и аварийным жильем, тогда в новом законе необходимость, действительно, есть. К тому же такая застройка обеспечит единое архитектурное решение, комплексно обновит сети, предусмотрит развитие соцкультбыта.

Согласитесь, есть разница между тем, что было в 90-х, и тем, что предлагается к реализации сейчас.
Упреждая ваш вопрос об отношениях с главой региона, говорю сразу: никаких особых отношений между нами нет. Больше я в его кабинете не был ни разу. Но знаю, что он отслеживал прохождение закона в облсовете, проведение конкурса, знает суть и смысл инвестпроекта, несомненен и его вклад в проведение последних поправок в закон о «десятине».

— Какова суть поправок, если коротко?

— Поначалу в законе была такая формулировка — не дословно, но по сути: застройщик отдает 10% в доме, который он строит на бесплатном участке земли. Вроде, привлекательно, да? А по сути — глупо, потому что в таком случае город получит квартиры только через два года — столько строится дом. Теперь, благодаря поправке, новые квартиры могут предоставляться не обязательно в строящемся доме.
И второй момент вовремя изменили. В законе первоначально говорилось не о числе квартир, которые застройщик должен отдать, а об их общем метраже, что давало возможность хитрить — например, вместо десяти двухкомнатных квартир по 55 кв. метров отдать три квартиры по 170 метров. Теперь это исключено.

Без особой прибыли

— Владимир Павлович, согласитесь: одно дело предлагать какую-то идею, а другое дело её реализовывать. Что побудило вас рискнуть?

— Как понимаю, в вашем вопросе подтекст: где и в чём моя выгода? Отвечу. Любым капиталистом движет желание получить прибыль. И я не исключение. Потому что надо платить зарплату, обновлять технику, платить за проекты, экспертизы и т. д., и т. п. Но разочарую вас: с экономической точки зрения этот проект весьма сомнителен. Объясню, почему.

Итак, я должен отдать 10%. Поскольку площадь дома, который будет построен, — около 6000 кв. метров, десять процентов — это 600 кв. м. Умножаем это число на 36 тысяч рублей — цену квадратного метра — и получаем более 21 млн. рублей. То есть бесплатный земельный участок в данном месте на самом деле обойдется в значительную сумму. А теперь посчитаем, во что мне, например, стала земля на ул. Гайдара, где я строю точно такой же дом без всякой «десятины», по старым правилам. Аренда земли стоит здесь 150 тысяч рублей в месяц. Умножаем на 24 (месяца) — время строительства — и получаем 3,6 млн. рублей. Сравнивайте. Пример очень наглядный ещё и потому, что если взять за центр Орла памятник В. И. Ленину, то расстояние от него до «гайдаровского» дома примерно равно расстоянию до дома на Наугорке по новому проекту. К слову, если бы я строил не на Гайдара, а где-нибудь за СПЗ или в микрорайоне «Болховский», мне бы земля обошлась ещё дешевле, а если ставить дом не в 9 этажей, а в 18, то «десятина» и вовсе выглядит для застройщика непривлекательной.

И всё же у меня есть расчёт — вы правы. Прежде всего, организация получает гарантированную работу на пять-семь лет вперёд. Это очень важно. Надоело бегать по всему городу и выискивать площадки под один дом — порой на это уходит до 2—2,5 года: поиск, расселение тех, кто там живёт, и т. д. А тут даётся земля сразу под пять многоэтажных домов, и расселением занимаемся не мы, а власть — мечта любого застройщика, который строит не в полях.

Есть и другой момент — небольшой, но существенный. Когда вы беседуете с главой региона, и он предлагает вам реализовать важную для области идею, посмотрел бы я, как вы от этого откажетесь. Возможно, что завтра уже не ему, а вам потребуется помощь, но в ответ вы рискуете получить безразличие.

Новоселье к Новому году — это реально

— Так что же всё-таки запланировано?

— Новый квартал на пересечении Наугорского шоссе и ул. Плещевской площадью около 3 с небольшим гектаров. Есть план этого квартала, он уже прошел публичные слушания, на которые приходили в том числе жители этой части города. Разработан проект первого дома, он уже прошел экспертизу. В этом месяце начнутся земляные работы и будет возводится свайное поле.

Помимо жилых домов на данном участке определена земля под строительство детского сада.
Что касается сноса, который здесь предусмотрен, то, надеюсь, он будет идти веерно, чтобы не прерывались работы по проектированию и строительству последующих домов. То есть пока мы строим первый дом, надо готовить к сносу следующие, выделять людям квартиры и переселять их. При таком подходе можно застроить участок не за 12—14 лет, а за пять.

— Каким образом будут предоставляться новые квартиры? И кем?

— Я себе представляю это так. Я уже говорил вам, что достраиваю дом. Хороший дом — кирпичный, с автономной котельной, близко к Советскому району — на ул. Гайдара. Там самые разнообразные квартиры — от малой площади до большой, одно-, двух- и трёхкомнатные. К концу года он будет сдан в эксплуатацию, и я смогу отдать муниципалитету квартиры для жителей той территории, на которую распространяется новый проект. Могу отдать сразу 30—40 квартир, чтобы переселить пять домов, и люди в Новый год могли бы справить новоселье.

— Идея интересная, но всё же речь идет пока лишь об одном-единственном квартале. Это, конечно, больше, чем один дом, но недостаточно для комплексного решения проблемы переселения из ветхого и аварийного жилья. Или будет какая-то целевая программа?

— Я согласен с тем, что это лучше, чем ничего, но мало. Но это — эксперимент. И застройщики, и власть будут отслеживать все плюсы и все минусы проекта. В конце концов, на сегодня нерешаемой является только одна проблема — бессмертие, а всё остальное можно изменить, исправить, подправить. И создать программу, о которой вы говорите.

— А другие застройщики захотят в ней участвовать, как вы думаете?

— Участки есть. На Широко-Холодной, на Лескова, на Васильевской, на 7 Ноября, на Речном переулке… Но… Я уже говорил, что экономики для застройщика тут нет. А потому может появиться соблазн резко повысить эффективность — например, строить панельки, которые значительно дешевле кирпича, или монолитные «свечки» в 18-20 этажей. Тогда прибыль резко подскочит вверх. Но должен сказать, что это будет означать гибель идеи. Одно дело, когда панельные поля или «свечные» микрорайоны вырастают за городской чертой, другое — в старой части города. Я не ретроград. Высотка в некоторых случаях может даже стать архитектурным украшением, если она единична. Но строить в центре спальный вагон «свечей» — значит, просто угробить Орёл. Тут нужен очень здравый и сбалансированный подход. И в определённом смысле любовь застройщиков к своей малой родине.

— А можно на любовь не надеяться и просто очередной поправкой внести в закон ряд ограничений? Строить, к примеру, в таких случаях 12 этажей и т. д.?

— Я не депутат и не глава города, области. Такого рода вопросы решать им, возможно, в диалоге с общественностью. Моё дело на сегодня — реализовать конкретный проект, и я к этому буду стремиться, потому что он мне нравится. Он может стать началом больших изменений в облике нашего города.

Елена Годлевская.

Лента новостей

«Студия РАНХиГС»