А был ли сквер?

Заводской районный суд под председательством Т. Н. Бухтияровой, а затем судебная коллегия областного суда под председательством М. А. Углановой не усмотрели никаких посягательств на права жителей дома № 65 по ул. Комсомольской со стороны предпринимательницы С. А. Литвак, которая построила буквально под окнами дома кирпичную коробку будущего магазина.

Эта история начала стремительно разворачиваться на глазах жителей Заводского района в прошлом году, когда вместо небольшого торгового павильона напротив магазина «Чайка» вдруг выросло кирпичное сооружение, заполнившее собой вглубь и вширь почти все пространство «кармана» между домами № 65 и № 77 на ул. Комсомольской. Орловским судьям показалась убедительной логика действий предпринимательницы С. А. Литвак и бывшего мэра города В. И. Уварова, который в 2005 году отдал ей в аренду «для реконструкции с расширением существующего магазина» практически весь участок в упомянутом «кармане» возле жилых домов. Вполне логичными и законными расценил суд и последующие действия областного департамента имущественной, промышленной и информационной политики, продавшего гражданке Литвак эту городскую землю в собственность. «Было ваше — стало наше» — похоже, теперь в этой формуле наше правосудие не усматривает никакой иронии и готово увидеть в ней правовые причинно-следственные связи.

Рассматривая дело по иску жителей дома к Литвак и областному департаменту, орловские судьи позволили себе усомниться в главном: «А был ли там сквер? Может, сквера там вовсе не было?». Прямо-таки как горьковский Клим Самгин, не удержавший тонущего в полынье приятеля, орловские судьи нашли для себя удобную формулировку: «А был ли мальчик? Может, мальчика-то и не было?». Но, в отличие от литературного героя, орловская Фемида не ограничилась риторическими интонациями и пришла к выводу: «Не было!». В решении Заводского районного суда, которое потом подтвердила областная судебная коллегия, записано, в частности: «…Установлено, что сквера на спорном земельном участке не было, кроме того судом сделан вывод о том, что отсутствуют доказательства того, что на момент предоставления Литвак вышеуказанного земельного участка данный участок был законным образом отнесен к землям общего пользования…». Да здравствует наш суд — самый гуманный суд в мире! Но вы знаете, лично я, например, помню очень хорошо: был там сквер! По крайней мере, я его помню примерно с 1973 года. Помнится и другое: как в 2007 году были спилены последние деревья и кустарники на этой территории (уже «за спиной» торгового павильона «Большое спасибо») и как территория бывшего сквера оказалась «вырезанной» из общего пользования грубым железобетонным фундаментом.

Простой орловский школьник без труда найдет в Интернете этот аэрофотоснимок, по времени относящийся к началу двухтысячных годов. На нем хорошо видны и полукружье музея-диорамы, и характерный контур в виде буквы «Г» дома № 65, и густые зеленые кроны деревьев в «кармане» между 65-м и 77-м домами на ул. Комсомольской. Мы, конечно, верим орловским судьям, но тогда придется не верить глазам своим. Оттого и терзают смутные сомнения.

Что же касается второй части судебного вывода о недоказанности общественного статуса спорного участка, то еще в январе 2009 года прокуратура Орловской области, пытаясь отстаивать в арбитражных судах интересы города Орла и его жителей, подробно и убедительно доказывала: «…Спорный земельный участок относится к землям общего пользования». Но ни тогда в арбитраже, ни теперь в судах общей юрисдикции эти доводы почему-то не были приняты.

В той истории много странных «недопониманий». Например, орловские судьи пришли к выводу, что «карман» возле дома № 65 не был обозначен в новом генеральном плане развития города как зеленая рекреационная зона. И действительно, в управлении архитектуры и градостроительства города Орла теперь можно найти только малиновую выкопировку данного участка. Таким цветом в генплане обозначают зону общей застройки, то есть такие участки, где можно строить магазины, дома и прочие сооружения. Но у депутата Орловского горсовета Л. А. Стрельниковой есть цветная копия выкопировки того же самого генплана 2008 года с печатями и подписями официальных лиц, и на этом документе «карман» на Комсомольской, 65 обозначен сигнальным зеленым цветом как зона Р-1, то есть зона рекреации. Странные дела, не правда ли? В этом пытаются сейчас разобраться следователи УВД, но пока безрезультатно.

А вот заключение областной прокуратуры: «На сводной схеме (основном чертеже) с нанесением границ функциональных зон Генерального плана городского округа «Город Орел», утвержденного решением Орловского городского Совета народных депутатов от 28.02.2008, действительно не изображен сквер у аптеки № 4, поскольку он слишком малых размеров по сравнению с масштабом основного чертежа. На сводной схеме изображены только самые крупные озелененные территории города… Тем не менее на опорном плане генерального плана, изготовленном ООО «Земресурс»… сквер на спорной территории по-прежнему существует (прямоугольник зеленого цвета…)».

Странно и то, что орловские судьи не приняли во внимание следующее обстоятельство: эта же территория была выделена как зеленая зона в старом генплане города, действовавшем с 1989 до 2008 года. Неубедительным оказался для орловской Фемиды и генеральный план домовладения, который с 1971 года, с момента сдачи дома № 65 в эксплуатацию, оставался фактически неизменным и где ясно обозначена озелененная территория-сквер в «кармане» между домами. Но судьи не усмотрели причинно-следственных связей между прошлым и настоящим. Старый термин «зона озеленения» и новый — «зона рекреации» для наших судов не одно и то же. Судьи предпочли рассматривать историю с 2005 года. И выяснили, что спорный участок был оформлен по новым правилам как зона Р-1 только в конце 2005 г., а Литвак получила его в аренду на четыре месяца раньше. А стало быть, она законно подобрала то, что плохо лежало. Вот такая правовая логика. Тот факт, что оспариваемый участок к тому времени уже был частью сформированной и обозначенной кадастровым номером придомовой территории, суд посчитал неубедительным. А ведь, как доказывала еще три года назад прокуратура Орловской области, с этими кадастровыми номерами произошла опасная ошибка (или умышленный подлог? — «КС»). Дело в том, что по распоряжению мэра Уварова С. А. Литвак за свой счет оформила арендованный ею участок с присвоением ему особого кадастрового номера. И то ли по недомыслию, то ли сознательно администрация города пошла на такое выделение, «вырезание» куска городской земли, хотя по документам с 1998 года этот участок, озелененный «карман» между домами, уже входил в состав большой придомовой территории, надлежащим образом оформленной, со своим кадастровым номером. Эта земля была закреплена за муниципальным Жилищным ремонтно-эксплуатационным объединением (ЖРЭО), которое должно было ее обслуживать вместе с домами № 65 и 77 по ул. Комсомольской. Федеральный закон № 137, вступивший в силу в 2001 году, признал подобное закрепление земли и оформленные ранее временные свидетельства, подобные тому, что получило в 1998 году ЖРЭО, как форму государственной регистрации права на землю. Иными словами, с 1998 года спорный участок нельзя было рассматривать иначе, как часть неделимой территории общего пользования, зарегистрированной надлежащим образом. Но эта логика прокуратуры и истцов — жителей дома № 65, увы, не удовлетворила орловские суды.

Однако оставим тонкости земельного законодательства. Обратимся к другому документу, который отыскал один из свидетелей по делу, бывший депутат Орловского городского Совета Ю. И. Малютин. Это постановление пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего арбитражного суда РФ. Документ, который, по идее, является руководством к действию для всей судебной власти страны, в том числе и для орловских судей. Читаем: «Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом…». Уяснили? Читаем дальше: «Если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен кадастровый учет, земля под многоквартирным домом (то есть земля «с элементами озеленения и благоустройства». — «КС») находится в собственности соответствующего публично-правового образования» (то есть города Орла в лице его органов власти. — «КС»). Но далее постановление пленумов утверждает: «…Собственник (то есть власть. — «КС») не вправе распоряжаться этой землей… в свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме (то есть мы с вами. — «КС») вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома… Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом… имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав…».

Эта цитата касается самого крайнего, неблагоприятного случая, когда земельный участок не сформирован. По существу, именно за это цепляется наше орловское правосудие, признавая за гражданкой Литвак право получить в собственность то, что «плохо лежало». Однако, как видим, пленумы Верховного и Выс­шего арбитражного судов даже в этом неблагоприятном для города случае оставляют за жителями право пользоваться придомовым участком земли, а властям отказывают в праве распоряжаться этой землей. Выходит, в 2005 году мэр Уваров и его подчиненные грубо нарушили эту логику российского законодательства! Не имела права власть самовольно распоряжаться такими территориями с момента вступления в силу нового Жилищного кодекса России, то есть с 2004 года! А как мы помним, передача земли в аренду, а потом и в собственность гражданке Литвак произошла в 2005—2006 годах.

Действия областного департамента имущественной политики в этом контексте — это вообще особая тема. Тут наша история соприкасается с другой большой проблемой — вмешательством областной власти в городские дела. Пресловутый «строевский» закон № 604, в просторечии называемый законом «о неразграниченных землях», проявился и здесь, и все под тем же предлогом — «плохо лежало». Но если разобраться, придомовые территории — это вовсе не «гуляющая» земля, а муниципальная. Ведь Орловский областной Совет еще в январе 1991 года признал и закрепил в своем решении, что городской жилой фонд — это муниципальная собственность. А пленумы Верховного и Высшего арбитражного судов, как мы только что прочитали, подчеркивают, что даже в самом худшем случае, когда придомовая земля с ее «элементами озеленения и благоустройства» не оформлена надлежащим образом, «не разграничена», — она все равно «находится в собственности соответствующего публично-правового образования, то есть муниципалитета. И если следовать этой логике, то вмешательство областного департамента в историю с участком возле дома № 65 и продажа его Литвак являются грубейшим нарушением Конституции РФ.

И в таком случае возникает вопрос к органам городской власти, к городскому Совету народных депутатов, который, в отличие от администрации города, пока никак не проявил себя в деле «Жители г. Орла против Литвак и областного департамента имущественной политики»: почему те, кто по своему статусу обязан защищать интересы города и его жителей, до сих пор не воспользовались своим правом? Почему горсовет не оказал хотя бы юридической поддержки жителям дома № 65, почему, наконец, городская власть не вступает в судебный спор с областной администрацией, присвоившей себе право распоряжаться городскими землями? В постановлении пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов РФ от 29 апреля 2010 года содержится недвусмысленное требование: «…Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти». То есть на вас, уважаемые депутаты и чиновники горадминистрации. Пока жители дома № 65 бьются в одиночку и могут благодарить за помощь только одного специалиста администрации города — Е. В. Тишину. Но и только. А где же кавалерия? Не пора ли вводить в бой «главные силы»? Неужели с отставкой В. Сафьянова все резервы городской власти исчерпаны и она не власть уже?

Андрей Грядунов.

самые читаемые за месяц