«Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе формы управления и управляющей организации». Такая формулировка выбивается из контекста нынешней коммунальной реформы, которая, казалось бы, прошла гладко при полном равнодушии к ней собственников квартир, которые что-то подписывали, не глядя и превращая таким образом бывшие муниципальные ЖРЭУ в частные управляющие компании. Но июльское решение суда Северного района, удовлетворившее иск жильцов дома № 151 по Московскому шоссе, показало: не всё гладко.

Это судебное решение интересно в первую очередь тем, что в нем оказались высвеченными многие «подводные камни» уже фактически законченной реформы. Стоило только повнимательнее заглянуть в основополагающие документы, законодательные акты, как оказалось, что выбор управляющей компании — это почти как Восток — дело тонкое.

По условиям реформы, оказывается, нужно соблюсти немало требований, чтобы этот выбор был действительно демократическим, то есть осмысленным и соответствующим интересам собственников квартир. Например, согласно жилищному кодексу Российской Федерации при выборе управляющей компании договор управления заключается с каждым из собственников помещений в доме, и, соответственно, незаконным является договор управления, заключенный между муниципальным образованием г. Орел и неким представителем коллектива собственников. Если жильцы доверяют кому-либо от их имени подписывать документ, то тогда должны быть оформлены соответствующие доверенности.

Еще одна тонкость: собрание собственников может решать все вопросы простым большинством голосов, кроме… вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Этот основополагающий выбор должен быть обязательно поддержан двумя третями голосов, причем не от количества собравшихся, а от общего числа собственников помещений в доме. Более того, количество голосов, по закону, зависит от общей площади помещений в жилом многоквартирном доме. И, как показал опыт дома № 151, официальные лица, инициирующие выбор управляющей компании, могут, мягко выражаясь, ввести в заблуждение жильцов, предъявив им меньшие цифры. Если не проверить, можно попасть впросак и выбрать управляющую компанию двумя третями голосов, которые на самом деле двумя третями не являются.

Есть и еще несколько простых, но важных условий, которые, по логике закона, обеспечивают демократичность выборов способа управления многоквартирным домом. Во-первых, обязательно должен быть этот самый выбор, то есть на суд жильцов должно быть представлено как минимум две фирмы, претендующие на роль управляющей компании. Во-вторых, все жители должны быть заранее уведомлены о проведении собрания — его месте и времени. Кроме того, должны быть созданы условия, чтобы собственники квартир могли ознакомиться с проектом договора еще до голосования. Если эти условия не соблюдены, то, как следует из решения суда Северного района по иску жильцов дома № 151, можно говорить о препятствии собственникам помещений в реализации своих прав. Так же квалифицируется и ситуация, если до собственников, как принимавших участие в голосовании, так и не принимавших участие в нем, не были доведены положения заключенного договора с управляющей компанией в течение 10 дней после принятия решения.

Логика закона проста: раз уж на собственников жилья перекладывается бремя расходов по содержанию дома, то каждый из них должен ясно представлять себе, на каких условиях он принимает услуги управляющей компании.

К сожалению, в общественном сознании уже выработался (не без помощи чиновников) опасный стереотип, что здравый смысл и российские законы — это антиподы. Но вот активисты из дома № 151 по Московскому шоссе решились все-таки исходить из соображений здравого смысла. И оказалось, что их логика вполне совпадает с логикой действующего законодательства. Так, может, дело не в законах, а в нас?

Судебное разбирательство и соответствующее решение по иску жильцов дома № 151 — это серьезный прецедент. Вспомните, как в вашем доме проходил выбор управляющей компании, и вы, может быть, усомнитесь в юридической прочности ваших отношений с теми, кто отныне распоряжается вашими деньгами и от кого зависит благополучие вашего дома.

Андрей Грядунов.