Красная строка № 38 (304) от 12 декабря 2014 года

Визит маргинала

Кто к нам в редакцию только ни приходит, и всех мы обязательно выслушиваем. У некоторых даже имен не спрашиваем — люди хотят облегчить душу, сообщить какую-то информацию, поделиться, как говорят, наболевшим. Вот и этого гостя я определенно где-то видел, в каких-то властных коридорах, имя которым легион. Но тогда он был гораздо лучше одет и выглядел поувереннее. Даже когда заходят «бывшие», они имеют на себе отблеск прежнего лоска, бодрятся хотя бы напоказ, а этот совсем стух. Но если пришел — добро пожаловать!

— Какая у вас проблема?

— Проблема не у меня… Проблема у города, его архитектуры, населения, у нашего будущего. Проблема — у нас всех. Я бы хотел поговорить об уже поднятых вашим изданием темах — о смысле передачи муниципальных полномочий по распоряжению городской землей в область; о лоббировании изменения коэффициента застройки в сторону увеличения; и об отсутствии в нашем регионе здравой градостроительной политики.

— А вы кто?

— Это неважно, я бы хотел осветить эти темы с точки зрения закона.

— А что это изменит?

— Я бы хотел…

— Ну, давайте.

— Начнем с того, что некоторые полномочия закон запрещает передавать. Например, изменять правила землепользования и застройки (ПЗЗ) могут только местные органы власти. Именно этим объясняется настойчивая атака застройщиков на депутатов Орловского городского Совета. Пытаться продавить удобные нормы через администрацию области или облсовет — бессмысленно, не позволяет закон.

— Зато он позволяет многое другое.

— Прежде всего, закон обязывает областную власть контролировать муниципалитеты во всех вопросах, относящихся к строительной сфере. Эти положения четко прописаны в Градостроительном кодексе. Чтобы навести порядок в орлов­ском строительстве, областной власти вовсе не обязательно отбирать у города его полномочия, достаточно воспользоваться своими. В подчинении у субъекта федерации есть Государ­ственный архитектурно-строительный надзор (ГАСН), управление архитектуры и строительства и управление Государственной экспертизы. Всё это полноценные средства контроля. Они для того и создавались, чтобы отслеживать весь цикл строительства от начала до конца, проверять все звенья цепи. Раньше так и делалось.

— Уважаемый! Всем уже, кажется, понятно, что новой команде нового губернатора нужны разрешительные и распорядительные функции.

— Вынужден с вами согласиться. Выдача разрешений на строительство, ввод построенных объектов в эксплуатацию и изменение разрешенного вида использования земельных участков — это, с точки зрения чиновников, очень «вкусно». Но сама по себе передача полномочий ровным счетом ничего не меняет в градостроительной политике. Меня несколько удивляет спокойная реакция общества на попытки орловских застройщиков организовать через горсовет публичные слушания для изменения разрешенных параметров уже построенных объектов.

— А что в этом удивительного, это же законная процедура.

— Это способ узаконить нарушение закона. Всё начинается в городской «архитектуре». Как при нормальной градостроительной политике должна строиться работа? Есть генплан. По закону, для любой застраиваемой городской территории, с учетом генплана, должны разрабатываться проекты планировки. На их основании разрабатываются проекты межевания: берется квартал, считаются все нагрузки, которые есть, будут завтра, в ближней и отдаленной перспективе. Делается план межевания под каждый объект. Большой объект — большой участок, маленький — участок поменьше. Проводится межевание зон общего пользования — чертятся дороги, проезды, зоны магистральных сетей и т. д. И только после этого возникает градостроительный план сформированного участка.

Как сейчас: цепочка — генплан, ПЗЗ, проект планировки территории (ППТ) или вовсе отсутствует, или звенья ее оторваны друг от друга. «Разрешители» по заявке, не взирая на перспективы, нагрузки, не считая «социалку» (если сажаешь многоэтажный дом, а рядом нет ни школы, ни детского садика, или их мощностей недостаточно, ты создаешь городу проблемы), берут участок, рисуют квадратик и разрешают в нем строить. В результате в городе торчат бетонные башни, малопривлекательные архитектурно и вредные с точки зрения комфорта целого микрорайона, поскольку значительно увеличивают нагрузку на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру.

— Чиновники «архитектуры» — слишком мелкие фигуры, чтобы самостоятельно вести такой «бизнес».

— Я с вами соглашусь. После проектирования объекта градостроительная документация вновь возвращается в «архитектуру» и в течение 10 дней — по закону — заказчик должен получить разрешение на строитель­ство. Его выдает глава администрации города.

— А когда подключается мэр?

— Мэр в этом деле вообще не участвует, все документы идут мимо него. Мэр подключается, подписывая документы, уходящие на публичные слушания, которые через горсовет устраивают застройщики, пытающиеся задним числом узаконить нарушения, допущенные ими при строительстве.

— Это уже кое-что, но даже при всем уважении к мэру, главе администрации и «архитектуре», замечу, что их для успеха все равно маловато. Строят дом, это сложный и ответственный процесс — не только в техническом смысле, но и по причине названных вами социальных последствий. Надзирающий чиновник если не каждый день, то часто должен бывать на стройке и наблюдать за процессом. Как только обнаруживается какое-то несоответствие закону (превышение этажности, например), он должен мгновенно отреагировать — либо вынудить застройщика принять меры к исправлению, либо, если меры не принимаются, — остановить стройку. Нет?

— Да. Государственный архитектурно-строительный надзор недорабатывает. Там, где есть отступы от параметров, ГАСН должен фиксировать нарушения и процесс строительства тормозить.

— Вот! То есть мэр, глава и одно его управление — это еще не всё. А почему недорабатывает ГАСН? Тогда меры нужно принимать к самому ГАСНу?

— Или к ГАСНу, или к контролирующему ГАСН департаменту строительства областной администрации. То же можно сказать о государственной экспертизе.

— Что такое экспертиза?

— Государственная экспертиза проектной документации, находится на Бульваре Победы, в «Гражданпроекте» на 4-м этаже. Государственный федеральный орган, подчиняющийся руководителю субъекта федерации. Объект в первую голову, еще на стадии своего проектирования, проходит госэкспертизу. Все, что в Орле построено, экспертизу прошло. Но самое важное в другом. Главное звено, я считаю, это городское управление архитектуры. Именно там дают недопустимые разрешения на проектирование.

— Не знаю. Я, честно говоря, не вижу каких-то приоритетов в степени гнилости. Четко вырисовывается система, в которой каждый выполняет свою роль и ни за что не отвечает.

— Понимаете, в чем дело… Разрешительная документация
— вся приходит из городского управления архитектуры и строительства. Если там изначально разрешат то, чего разрешать нельзя, то следующее звено цепочки — ГАСН — и все остальные органы проверки просто разводят руками. Эти-то разрешили, а мы просто исследуем проект, сделанный на основании выданного… Другое дело, когда выполненный проект выходит даже за рамки недопустимого разрешения. Тогда это уже двойное нарушение.

— И в этом случае застройщик идет на публичные слушания, чтобы подчистить хвосты.

— Совершенно верно. И для этой цели тоже.

— У прокуратуры остались в этой сфере надзорные функции?

— Конечно, но, к сожалению, прокуратура слабо следит за разрешительной документацией.

— А что сложного в том, чтобы раз в месяц или квартал брать градостроительные документы и сверять их с законом?

— Всё можно делать. Но в прокуратуре, мне кажется, нет специалистов, готовых постоянно этим заниматься.

— В общем, я вижу, начнется какое-то шевеление только в том случае, если кто-нибудь погибнет, произойдет какое-то страшное ЧП.

— ЧП уже было. Человек погиб, а объект, где это произошло, сдан и эксплуатируется.

— Это про то, когда рабочий на крыше мокрой доской задел провода ЛЭП?

— Да. Размещение объекта в зоне ЛЭП — грубейшее нарушение закона. Под высоковольтными линями, рядом с ними строить вообще нельзя. Но разрешение дали. Объект построен и эксплуатируется, и никто за это не ответил. Раз не ответил, будем ждать еще одного ЧП.

— Интересно — когда сосулька кого-нибудь прибьет, сразу находят виноватого.

— Хотя, заметьте, разрешения «повесить» сосульку никто не давал.

— Это только облегчает поиск стрелочника. Его можно назначить. А там точно никого не наказали?

— Если объект в запретной зоне сдан и эксплуатируется, значит — никого. Крайнего какого-нибудь, может быть, и нашли, какого-нибудь мастера. Но главные «стрелочники» — в порядке. Чиновники, позволяющие нарушать закон, не наказаны.

— Вы обидным словом «стрелочники» называете начальников дистанции, руководителей движения… Ладно, с этим все ясно. Вернемся к заявленной теме лоббирования коэффициента застройки в сторону увеличения. Лоббируется цифра 27. Понятно, что чем выше дом, тем меньше должен быть коэффициент застройки участка. Коэффициент 27, поддержанный самим губернатором и вынесенный застройщиками на публичные слушания, как-то завязан на изменение этажности?

— В том-то и дело, что нет. Хотя, по логике, обратная пропорция обязательна. В Белгороде так и делают. Орловские чиновники съездили туда, посмотрели, вернулись и вновь пробивают то, что пробивали и раньше.

— Спросим так: как правильно и как у нас?

— Правильно так: проектировщик просчитывает сначала прямые градостроительные коэффициенты: площадь проезжей части, детские и спортивные площадки, площадь озеленения, благоустройства и т. д. Затем прикидывает, можно ли посадить объект на эту площадку. Если объект в нормы не укладывается, его уменьшают. У нас все делается в обратной последовательности — на площадку сажают объект, а затем подгоняют под него градостроительные коэффициенты. Если коэффициенты «не вмещаются», их сокращают. И мы имеем то, что имеем: детские площадки — в соседнем дворе, парковки — за километр. Озеленение? А зачем оно, если деревья и так вдоль дороги растут. Один пример — расширяющийся «ОКА-банк». По документам, его парковка будет на «Стекломаше» — в соседнем квартале! Ничего, экспертиза разрешила. Никого не интересует, где «банкиры» и их гости будут парковаться на самом деле. Главное, что формальности соблюдены. Как вы думаете, и без того запруженная Московская станет просторнее?

— Не думаю. А почему в Белгородской-то области иначе?

— Потому что там губернатор…

— У нас тоже губернатор.

— Белгородский губернатор лет восемь назад собрал застройщиков, проектировщиков и сказал примерно так: «Ребята, я разрешу вам строить дома не выше семи этажей. Всё, что выше, — только в индивидуальном порядке».

— Почему?

— Потому что для городов масштаба Белгорода и Орла нагрузка из 16-этажных башен вредна. У нас, что, бетонные «свечки» ставят из эстетических или, может быть, патриотических соображений? Нет. Из желания получить максимальную выгоду при минимальных затратах. А затем идут на публичные слушания, чтобы сделанное узаконить. У нас градостроительную политику подменяет «бизнес». На каждом этапе строительства — свой. За деньги вам слепят всё, что угодно.

— Может, я отвлекусь от темы, но как тут не вспомнить товарища Сталина…

— Репрессии не помогут. Даже у китайцев, где расстреливают, появляются вороватые чиновники.

— Но при этом Китай каждый год прибавляет по 6-8 процентов к своему ВВП. Думаю, что если бы каждый орловский чиновник знал, что за неправильное исполнение своего функционала его могут отправить на холодные стройки капитализма, он был лучше относился к своим обязанностям. А там, глядишь, и город стал бы краше.

— Возможно.

— Ну и? Поставили 20-этажный дом с нарушениями. И что теперь делать? Ничего ведь уже не сделаешь. Никто построенное сносить не будет — люди, купившие квартиры, революцию устроят. Школы, детские сады, нормальные парковки, спортплощадки на оставшйся пятачок земли не втиснешь. Все останется как есть. И никто за это не ответит. Вывод: всё, построенное с нарушениями, будет узаконено. Проверяющие-контролирующие органы с облегчением перекрестятся — нарушений нет, сами исчезли. Меня одно интересует: неужели трудно совместить погоню за барышом, без чего сегодня никуда, с требованиями закона?

— Это очень сложно. Чем больше квадратных метров, тем больше прибыль. Чем больше прибыль, тем больше желание её увеличить. Самому остановиться невозможно. Без диктофона скажу: один квадратный метр жилья приносит застройщику 10 тыс. рублей прибыли. Вот и считайте.

— Понятно… Так что вы хотели изменить? Как вас звать-то?

Посетитель скукожился, посерел, стал почти невидимым и еле слышно прошептал:

— Меня зовут Закон…

И исчез.

— А-а-а… Чтоб тебя! Столько времени потратил на беседу с маргиналом!

Сергей Заруднев.

Лента новостей

самые читаемые за месяц